W jednej z dość drogich dzielnic Warszawy gdzie ceny za m2 gruntu dochodzą nawet do 600 zł była sobie działka i to nie jedna. Grunt dość szybko znalazł nabywcę, ponieważ właściciel po podziale swojej nieruchomości na mniejsze okazyjnie je sprzedał.
Na ową okazyjną ofertę atrakcyjnie położonego terenu natrafiło młode małżeństwo. Skuszeni ceną i lokalizacją dokonali zakupu. Zadowoleni ogrodzili swój nabytek i zaczęli budowę. I tu pojawiły się pierwsze problemy wynikające z niewiedzy bądź nie sprawdzenia informacji dotyczących nieruchomości. Mianowicie okazało się, że właścicielem drogi jest sprzedający, który owszem udzielił służebności przejazdu ale pojazdom osobowym a drugi problem to grunt. I to dosłownie. Przez działkę przepływał malutki strumyk ale przy strumyku był torf a to spowodowało konieczność wymiany gruntu co oczywiście wiązało się z dodatkowymi kosztami.
Jednak najpoważniejszym problemem okazała się służebność. Dopuszczała ona przejazd pojazdom osobowym co za tym idzie żaden sprzęt ciężki taki jak koparka, ciężarówka, betoniarka wjechać nie mogła. Służebność w tym wypadku jest odpłatna i właściciel drogi wyraził zgodę na jej utwardzenie ale pod warunkiem, że wykorzystany materiał przejdzie testy i uzyska atest nośności. Oczywiście płacił użytkownik.
W tym wypadku przez nie dopatrzenie służebności zakup wymarzonego terenu pod mały uroczy domek stał się bardziej koszmarem niż okazją.
Wracając jednak do służebności.
Podstawowym wymogiem uzyskania Decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ) jest dostęp do drogi publicznej, czyli dojazd do działki. Bardzo często zdarza się, że dostęp zapewnia służebność, czyli ograniczone prawo rzeczowe , które obciąża nieruchomość w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości.
Podstawą prawną regulująca prawa i obowiązki wynikające ze służebności jest Kodeks Cywilny. Definicja służebności jest zawarta w art.285 § 1 K.C :
„Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa) ”.
Kupując wymarzony grunt ze służebnością gruntową koniecznie należy zadbać o nieodpłatną służebność przejazdu, przejścia i przesyłu.
Jak ustanowić służebność?
Najprościej u notariusza przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu gruntu.
