Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

W jakim celu podpisujemy taką umowę? W jakiej formie powinna być zawarta i ile to kosztuje? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w  poniższym poście.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to taka umowa, w której dwie strony, sprzedający i kupujący, zobowiązują się do zawarcia umowy docelowej, nazywanej umową przyrzeczoną. Podpisywana jest ona wtedy, gdy zawarcie umowy przyrzeczonej musi zostać odroczone w czasie. Najczęściej powodem takiej sytuacji jest uzyskanie niezbędnych dokumentów potrzebnych przy sprzedaży lub staranie się o kredyt przez stronę kupującą.

Forma umowy przedwstępnej

Umowę przedwstępną możemy zawrzeć w formie umowy cywilnej jak i u notariusza. Umowę cywilną może przygotować każda ze stron, a jeśli korzystasz z pomocy biura nieruchomości – agent z którym współpracujesz. Najlepiej jednak, jeśli umowę przedwstępną przygotuje notariusz. Daje to pewność, że wszystkie zapisy są zgodne z przepisami prawa oraz chronione są interesy obu stron jednakowo.

Oczywiście podpisanie umowy u notariusza niesie ze sobą dodatkowe koszty w postaci taksy notarialnej, ale jeżeli jest to główny argument, przemawiający przeciwko zawarciu jej w tej formie, to warto pamiętać, że taksa jest negocjowalna. Powinieneś wiedzieć również, że zawarcie takiej umowy w formie aktu daje nam prawo, w przypadku niewywiązania się z umowy jednej ze stron, do roszczenia odszkodowawczego oraz roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej.

Co powinna zawierać umowa i jakie dokumenty przygotować?

Przed przystąpieniem do przedwstępnej umowy, pamiętajmy o sprawdzeniu dokumentów dotyczących drugiej strony jak i samej nieruchomości. Należy sprawdzić dane osobowe, dokumenty potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością oraz księgę wieczystą. Dodatkowo poprośmy sprzedającego o zaświadczenie o niezaleganiu w płatnościach (podatku od nieruchomości, czynszu np. do wspólnoty) oraz wypis z miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego, abyśmy mogli uniknąć zakupu mieszkania na przykład przy planowanej drodze szybkiego ruchu.

Poprawnie sformułowana umowa przedwstępna to gwarancja dochodzenia roszczeń przez strony. Oczywiście w Internecie znajdziemy gotowe wzory, ale nie gwarantują nam one poprawności takiej umowy, dlatego najlepiej jak zostanie przygotowana przez profesjonalistów.

Treść umowy przedwstępnej powinna zawierać takie informacje jak:

1. tytuł umowy, miejsce i data jej zawarcia;

2. dokładne dane osobowe obu stron (imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, nr dowodu osobistego). Jeśli nieruchomość sprzedaje małżeństwo, które nie ma rozdzielności majątkowej – na umowie muszą być dane obu małżonków;

3. dokładne określenie przedmiotu umowy sprzedaży (adres, powierzchnia, usytuowanie lokalu);

4. dokładne określenie stanu prawnego nieruchomości, nr Księgi wieczystej (jeśli jest założona) oraz wgląd do niej;

5. cena nieruchomości – ta informacje jest konieczna, ponieważ obowiązuje od dnia podpisania umowy przedwstępnej do dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu. Zatem zbywca nie ma prawa zmienić ceny. Ta pozycja jest też niezbędna do uzyskania kredytu hipotecznego – bank musi mieć potwierdzenie wartości zakupu mieszkania;

6. termin zawarcia umowy przyrzeczonej;

7. termin przeniesienia własności;

8. warunki i termin wpłat zadatku oraz ustalonej ceny ostatecznej za nieruchomość;

9.  wysokość kar i odsetek umownych w wypadku niedotrzymania warunków umowy przez którąś ze stron;

10. inne ważne – kwestia zwrotu zadatku/zaliczki w przypadku nie otrzymania decyzji kredytowej, aspekty związane z prowadzeniem działalności przez sprzedającego w mieszkaniu (niezaleganie z ZUS), oraz aspekty prawno-techniczne dotyczące samego mieszkania lub domu.

Jakie są koszty podpisania umowy przedwstępnej ?

Koszt umowy przedwstępnej jest uzależniony od formy jej zawarcia. W przypadku umowy cywilnoprawnej nie ponosisz żadnych kosztów, natomiast  jeśli umowa zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego, musimy liczyć się z kosztami notariusza. Taksa notarialna jest uzależniona od wartości nieruchomości. Dodatkowo trzeba doliczyć opłatę sądową oraz koszt wypisów. Jeśli notariusz będzie składał wniosek o wpis do księgi wieczystej, również zostanie doliczona stosowna opłata. 

Czy możliwe jest rozwiązanie umowy przedwstępnej?

Rozwiązanie umowy jest możliwe, gdy w umowie został zawarty zapis o możliwości odstąpienia przez jedną ze stron lub obie. Paragraf mówiący o odstąpieniu od umowy powinien też określać dokładnie warunki jej zerwania oraz wynikające z tego konsekwencje np. kara umowna, zatrzymanie zadatku lub jego zwrot w podwójnej wartości. W przypadku, kiedy zakup nieruchomości jest związany z uzyskaniem kredytu, warto zawrzeć w umowie zapis, że w przypadku kiedy kupujący otrzyma negatywne decyzje kredytowe, pozwoli mu to odstąpić od umowy bez ponoszenia kosztów. Gdy nie mamy takiego zapisu, obowiązują przepisy kodeksu cywilnego.