Podpisanie umowy, w tym również umowy przedwstępnej przy zakupie nieruchomości, wiąże się często z koniecznością wpłaty określonej kwoty, stanowiącej pewien procent całości wartości zobowiązania. W związku z tym często zamiennie używane są pojęcia takie jak zadatek lub zaliczka. Zaliczka i zadatek są przez wiele osób ze sobą mylone. Zatem czym różni się zadatek od zaliczki?
Co to jest zadatek?
Zadatek jest pojęciem uregulowanym prawnie w Kodeksie cywilnym. Art. 394 ustawy określa zadatek jako świadczenie pieniężne lub rzeczowe, które ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy zgodnie z jej treścią. Jest ono wręczane przy zawieraniu umowy. Zadatek przeznaczony jest na poczet określonego w umowie świadczenia, a w momencie braku możliwości jego realizacji – ulega zwrotowi.
Z zadatkiem wiążą się określone prawa każdej ze stron. W przypadku, gdy niewywiązanie z umowy doszło do skutku z powodów niezależnych od strony umowy, takich jak obiektywne przeszkody, zmiany w przepisach czy zdarzenia nadzwyczajne, zadatek zostaje zwrócony. Jeśli jednak kupujący dokonuje odstąpienia od umowy, sprzedający ma prawo do zatrzymania zadatku. W odwrotnej sytuacji, czyli odstąpienia od umowy przez sprzedającego, kupujący ma prawo żądać zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.
Co to jest zaliczka?
Nie istnieje oficjalna definicja zaliczki w przepisach prawnych, zatem jest mniej sformalizowana niż zadatek. W jej przypadku stosowane są przepisy ogólne dotyczące wzajemnych zobowiązań. Zaliczka jest kwotą stanowiącą część wartości zapłaty za wykonanie usługi lub zakup towaru. Zaliczana wpłacana jest w momencie zawarcia umowy na poczet przyszłych płatności, jednak nie stanowi zabezpieczenia wykonania umowy.
W przypadku braku realizacji zlecenia lub umowy zaliczka podlega zwrotowi. Każda ze stron może wycofać się z umowy bez poniesienia niekorzystnych konsekwencji finansowych. Zwrot zaliczki następuje zatem niezależnie od tego, z jakich przyczyn oraz z winy której ze stron nie doszło do realizacji zlecenia. Wyjątek stanowi jedynie sytuacja, w której zlecenie zostało wykonane częściowo (np. pomalowanie jednego pomieszczenia zamiast całego domu). W tym przypadku zaliczka może być uznana za zapłatę za częściowe wykonanie zlecenia i nie podlega zwrotowi.
Zadatek a zaliczka – różnice
Zaliczkę i zadatek łączy kilka elementów, stąd ich częste, zamienne i mylne stosowanie. Wpłacane są one jako część kwoty umowy na poczet jej wykonania. Wpłata następuje przed realizacją umowy, a nie po jej realizacji. Zarówno zaliczka, jak i zadatek zostają również wliczone do końcowego wynagrodzenia w przypadku wykonania umowy.
Różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem polega przede wszystkim na celu ich zapłaty. Zadatek stanowi bowiem zabezpieczenie wykonania umowy, chroniąc strony umowy na wypadek, gdyby nie doszło do jej realizacji z przyczyn niezależnych. Z kolei zaliczka jest częścią wynagrodzenia za wykonanie usługi bądź zakup towaru i nie zapewnia ochrony przed niewykonaniem umowy. W przypadku niewykonania umowy zaliczka jest zwracana.
Różnica pomiędzy zadatkiem za zaliczką jest również widoczna w wysokości świadczenia. W przypadku zadatku kwota do zapłaty zazwyczaj nie przekracza 20% wartości umowy, podczas gdy zaliczka może stanowić dowolny procent wartości zlecenia.
Kiedy zadatek zostaje zwrócony?
Przepisy prawne dotyczące zabezpieczenia wykonania umowy oraz zapłaty zadatku zostały zawarte w z art. 394 Kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że po zawarciu umowy i otrzymaniu zadatku możemy go zatrzymać, gdy za niewykonanie umowy odpowiada druga strona. Należy jednak złożyć drugiej stronie oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Z kolei jeśli strona, która otrzymała zadatek odpowiada za niewywiązanie się z umowy, można żądać od niej zadatku w podwójnej wysokości. W tej sytuacji również należy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Przepisy prawne regulują jednak sytuacje, w których następuje niewykonanie umowy, a otrzymany zadatek musi zostać zwrócony. Wynikają one z okoliczności, za które żadna nie ponosi odpowiedzialności i nie ma wpływu, a także za które ponoszą odpowiedzialność obie strony lub umowa została rozwiązana. W tym przypadku następuje zwrot zadatku bez naliczania jego podwójnej wysokości.
Umowa przedwstępna – zadatek czy zaliczka?
Odróżnienie zaliczki od zadatku jest bardzo istotne dla transakcji na rynku nieruchomości. W przypadku umów związanych ze sprzedażą nieruchomości stosowany jest zadatek, który ma za zadanie zabezpieczyć wykonanie umowy. Zapłata zadatku jest jedną z formalności, którą należy dopełnić nabywając nieruchomość, a jego wysokość określana w umowie przedwstępnej. Potwierdza wolę kupującego w zakresie zakupu nieruchomości oraz zabezpiecza przed sytuacją, w której sprzedający wycofa się ze sprzedaży nieruchomości bez przyczyn od niego niezależnych. W takiej sytuacji kupujący może bowiem żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
