Jeśli planujesz budowę domu, z całą pewnością potrzebujesz gruntu, na którym zostanie postawiona Twoja nieruchomość. Niezbędna jest do tego odpowiednia działka budowlana, jednak jej zakup wiąże się z koniecznością dokładnego sprawdzenia terenu oraz dopełniania wielu formalności. Dowiedz się, jak kupić działkę budowlaną, co należy sprawdzić przed jej zakupem oraz jak wyglądają formalności z tym związane.
Czym się charakteryzują działki budowlane?
Działka budowlana jest definiowana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako nieruchomość gruntowa, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. W celu postawienia domu lub innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkalne konieczne jest posiadanie właśnie tego rodzaju działki. O czym należy pamiętać przed jej zakupem?
Gdzie sprawdzić, czy działka jest budowlana?
Jeśli chcesz nabyć działkę w celu postawienia na niej domu mieszkalnego, koniecznie upewnij się, czy posiada ona status działki budowlanej. Tego rodzaju informacje zawarte są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. MPZP można pobrać ze strony urzędu miasta lub gminy. W planie zagospodarowania przestrzennego znajdują się również inne istotne z puntu widzenia przyszłej budowy informacje, takie jak np. minimalna wielkość działki budowlanej, rodzaj dopuszczalnej zabudowy, dopuszczalna do zabudowy część działki, możliwe sposoby zaopatrzenia w media i odprowadzenia ścieków, zasady dojazdu do nieruchomości i parkowania samochodów, wysokość zabudowy, liczba kondygnacji, kubatura, a także dopuszczalny kolor elewacji oraz kształt dachu.
Nie dla wszystkich obszarów ustalany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku konieczne jest uzyskanie z urzędu gminy lub miasta warunków zabudowy działki. O warunki zabudowy ubiegać się może zarówno właściciel działki, jak i potencjalny nabywca.
Co warto sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?
Upewnienie się, czy działka jest budowlana to pierwszy krok w przypadku zakupu działki. Niezbędne jest również dokonanie innych analiz, w tym sprawdzenie księgi wieczystej dla danej działki. Znajdują się w niej zapisy dotyczące kwestii własności oraz praw do rozporządzania działką, numer działki, a także ewentualne obciążenia hipoteki oraz ograniczenia np. o użytkowaniu wieczystym lub służebności gruntowej bądź osobistej.
Oprócz sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz księgi wieczystej, warto również sprawdzić:
- kształt działki – w przypadku działek bardzo wąskich lub o nietypowym kształcie konieczne jest stworzenie specjalnego projektu budowlanego,
- położenie działki – czy nie jest usytuowana na terenie zalewowym lub zasypowym, nie ma na niej wzniesień utrudniających budowę domu,
- otoczenie działki – czy w okolicy nie są planowane uciążliwe inwestycje, a także nie ma utrudniających funkcjonowanie źródeł hałasu bądź utrudniającej życie infrastruktury,
- dostęp do drogi publicznej – czy działka posiada dostęp do publicznej, a jeśli nie to na jakich warunkach można go zdobyć,
- uzbrojenie działki – czy posiada ona przyłącza energii elektrycznej i gazu oraz podłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, a jeśli nie to czy ich zainstalowanie będzie wiązało się z problemami,
- jakość powietrza,
- zadrzewienie – duża ilość drzew może utrudniać budowę domu,
- warunki gruntowo-wodne na działce – warto upewnić się, jaki jest rodzaj gruntu – od niego zależne jest bowiem, czy budowa domu będzie wiązała się z koniecznością zastosowania specjalistycznego sprzętu.
Powyższe informacje uzyskać można z kilku źródeł, w tym z ksiąg wieczystych, MPZP, mapy zasadniczej oraz wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów lub szczegółowych map geotechnicznych. Część dokumentów można uzyskać od właściciela nieruchomości.
Kupno działki budowlanej – formalności
Po upewnieniu się, że działka budowlana spełnia wszystkie oczekiwania, można przystąpić do realizacji transakcji. W tym celu konieczne jest dopełnienie szeregu formalności.
Aby zostać właścicielem działki budowlanej niezbędne jest zawarcie aktu notarialnego. Akt notarialny podpisuje się u notariusza, którego zadaniem jest dopilnowanie, aby przeniesienie prawa własności nastąpiło zgodnie z prawem. W celu sporządzenia aktu notarialnego niezbędne są dokumenty takie jak:
- dowody tożsamości obu stron,
- akt własności działki,
- numer KW,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- wypis z rejestru gruntów,
- zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości.
Zakup działki budowlanej wiąże się także z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych PCC. W przypadku umowy pomiędzy osobami fizycznymi podatek wynosi 2% od wartości nieruchomości, zaś jego płatnikiem jest kupujący. Z kolei w przypadku zakupu działki od firmy, gminy lub innego płatnika VAT podatek PCC nie jest naliczany, jednak kupujący ponosi koszt podatku VAT 23% doliczonego do ceny netto działki.
