Wynajem mieszkania wiąże się z koniecznością opłaty podatku. Istnieje kilka sposobów opodatkowania dochodów uzyskiwanych z wynajmu. Sprawdź, którą z nich najlepiej wybrać, a także który PIT za wynajem mieszkania należy wypełnić rozliczając się z Urzędem Skarbowym.
Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania?
Inwestycja w nieruchomości jest jedną z najbardziej opłacalnych, a to tego przynoszących długoterminowe dochody. Nabyte lokum można przede wszystkim wynająć, zapewniając sobie tym samym systematyczny dopływ środków finansowych. Wynajem mieszkania wiąże się jednak z koniecznością opodatkowania przychodów z niego uzyskiwanych. Wysokość podatku jest przede wszystkim uzależniona od wybranej formy rozliczenia. Właściciel mieszkania może zdecydować się na opodatkowanie z wynajmu:
- Na zasadach ogólnych według skali podatkowej – w tym przypadku od roku 2022 obowiązuje próg 120 tys. zł rocznie – poniżej należy zapłacić 17 proc. podatku, zaś powyżej tej kwoty 32 proc. podatku od uzyskiwanych dochodów. Odliczeniu podlegają zatem wszelkie koszty np. zakupu wyposażenia lub przeprowadzonych remontów.
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – kwota podatku wynosi 8,5 proc. od przychodu do 100 tys. zł oraz 12,5 proc. powyżej 100 tys. zł rocznie. Należy również zaznaczyć, że brany jest pod uwagę przychód, zatem w przypadku ryczałtu nie można odliczyć kosztów uzyskania przychodu, tak jak ma to miejsce w przypadku skali podatkowej.
- Podatek linowy – rozliczenie dochodów za pomocą podatku liniowego obowiązuje wyłącznie w przypadku najmu mieszkania przez firmę.
Wprowadzone przez Nowy Ład zmiany zakładają, że od 2023 roku w przypadku najmu prywatnego jedyną obowiązującą formą opodatkowania będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Co stanowi przychód z najmu?
Za przychód z najmu podlegający opodatkowaniu uznaje się wyłącznie ten przychód, który wynajmujący faktycznie otrzyma. Jeśli zatem podatnik nie uzyska kwoty wynajmu wskazanej w umowie, nie podlega ona opodatkowaniu. Zasady te obowiązują również w przypadku kaucji zwrotnych, o ile nie zostaną one wykorzystane na określone działania np. zostanie pokryty z nich czynsz najmu.
Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku najmu realizowanego w ramach działalności gospodarczej. Za przychód uznawane są kwoty należne, niezależnie czy zostały one faktycznie przekazane najemcy.
Wynajem mieszkania – rozlicznie ryczałtem ewidencjonowanym
Ryczałt ewidencjonowany to najpopularniejszy sposób rozliczania przychodów z prywatnego wynajmu mieszkania. Jest to sposób prosty w rozliczeniu, niewymagający skomplikowanej dokumentacji. W celu rozliczenia przychodów z najmu mieszkania ryczałtem ewidencjonowanym konieczne jest zgłoszenie do Urzędu Skarbowego.
Opodatkowanie przychodów ryczałtem wynosi 8,5 proc. do wysokości 100 tys. zł, zaś w przypadku przekroczenia tej kwoty stawka podatku to 12,5 proc. Jaki PIT za wynajem mieszkania należy wypełnić w przypadku ryczałtu? Konieczne jest składanie rocznego zeznania podatkowego na formularzu PIT-28.
Jakie są wady rozwiązania, jakim jest ryczał? W tym przypadku nie ma możliwości skorzystania z kwoty wolnej od podatku, a także odliczenia kosztów uzyskania przychodu, w tym rachunków za media, zakupu wyposażenia czy przeprowadzonych remontów.
PIT-28
PIT-28 to zeznanie podatkowe, które należy złożyć w przypadku rozliczania się za pomocą ryczałtu ewidencjonowanego. Obowiązuje ono w przypadku uzyskiwania dochodów ze źródeł: umowy najmu, dzierżawy, podnajmu, poddzierżawy lub innych podobnych umów, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Zeznania należy składać elektronicznie lub osobiście w Urzędzie Skarbowym co roku do 28 lutego włącznie. W przypadku uzyskiwania przychodu przez osoby pozostające w związku małżeńskim konieczne jest wypełnienie dwóch osobnych druków PIT-28.
Możliwe jest skorzystanie z ulg oraz odliczeń, takich jak:
- ulgi mieszkaniowe na prawach nabytych,
- ulga abolicyjna,
- ulga z tytułu wpłaty na IKZE,
- ulga termomodernizacyjna,
- ulga na Internet,
- ulga rehabilitacyjnej,
- składki na obowiązkowe ubezpieczenia społeczne,
- składki na obowiązkowe ubezpieczenie zdrowotne,
- darowizny przekazanych np. na cele pożytku publicznego, kultu religijnego, przeciwdziałania COVID-19,
- straty z działalności gospodarczej,
- można również przekazać 1 proc. podatku dla organizacji pożytku publicznego.
Wynajem mieszkań – rozliczenie skalą podatkową lub podatkiem liniowym
Rozliczenia za prywatny najem mieszkania można również dokonywać korzystając z opodatkowania według skali podatkowej lub opodatkowania liniowego.
Opodatkowanie według skali podatkowej dotyczy osób prywatnych, a także osób posiadających działalność gospodarczą założoną w celu opodatkowania przychodów z najmu. W przypadku uzyskania dochodów do 120 tys. zł kwota podatku wynosi 17 proc., zaś po jej przekroczeniu – 32 proc. Istotną zaletą tego rozwiązania jest możliwość skorzystania z obniżenia przychodu o kwotę kosztów uzyskania przychodów. Koszty uzyskania przychodów to zakup wyposażenia np. mebli lub urządzeń elektronicznych, koszty wykończenia lub remontu mieszkania, koszty mediów (telewizji, internetu), koszt zawarcia umów najmu oraz publikacji ogłoszeń. W przypadku wyboru rozliczania według skali podatkowej należy rozliczyć podatek dochodowy za pomocą deklaracji PIT-36.
Opodatkowanie liniowe obowiązuje tylko w przypadku rozliczenia wynajmu przez firmę – nie mogą z niego korzystać osoby prywatne. W tym przypadku obowiązuje stała stawka 19 proc. niezależnie od osiąganych dochodów. Rozliczenia z Urzędem Skarbowym dokonuje się za pomocą formularza PIT-36L.
Kiedy rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania?
Wybór sposobu rozliczania przychodów uzyskiwanych z wynajmu rzutuje na terminy płatności podatku. W przypadku wyboru rozliczenia skalą podatkową podatek dochodowy powinien trafić na konto właściwego Urzędu Skarbowego do 20. dnia każdego miesiąca następującego po miesiącu, w którym przez podatnika został uzyskany dochód z tytułu najmu. Z kolei na złożenie zeznania PIT-36 oraz PIT-36L przysługuje czas do końca kwietnia każdego roku.
Jeśli rozliczasz się za pomocą ryczałtu ewidencjonowanego masz możliwość wyboru rozliczenia w trybie miesięcznym lub kwartalnym. Kwartalne rozliczenie trafić powinno do urzędu do 20 dnia miesiąca następującego po upływie kwartału np. za pierwszy kwartał należy zapłacić do 20 kwietnia danego roku. Miesięczne rozliczenie również zakłada zapłatę do 20. dnia każdego miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu. Rozliczenie za pomocą PIT-28 należy z kolei złożyć do końca lutego.
Jaki PIT wypełnić za wynajem mieszkania?
Wypełnienie deklaracji rocznej PIT-28 jest stosunkowo proste, ponieważ nie sumuje się jej z pozostałymi zarobkami. Wypełnia się osobny formularz na wynajem mieszkania, a osobny na pozostałe osiągane dochody.
W przypadku skali podatkowej konieczne jest jednak łączne rozliczenie z pozostałymi zarobkami w formularzu PIT-36. W tym przypadku wypełnić się część D jako źródło przychodów wskazując „najem lub dzierżawę” i wpisując odpowiednie kwoty osiąganych przychodów.
Ważne! Jeśli jednocześnie prowadzisz najem prywatny i uzyskujesz dochody z tytułu umowy o pracę, wypełniasz jedynie PIT-36. Nie musisz dodatkowo wypełniać formularza PIT-37. Wszystkie dochody rozlicza się jedną deklaracją podatkową.
