Wynajem mieszkania to sposób na uzyskiwanie dochodów. Są one jednak obciążone obowiązkiem podatkowym – wynajmujący zobowiązany jest do opłaty podatku do urzędu skarbowego. Sprawdź, jakie są możliwe formy opodatkowania najmu, ile wynosi podatek od wynajmu oraz w jaki sposób go opłacić.
Podatek od wynajmu mieszkania – formy opodatkowania
Inwestycja w nieruchomości jest bardzo opłacalnym rozwiązaniem. Jednym ze sposobów zarabiania na nieruchomości jest wynajem mieszkania, z którego uzyskiwać można comiesięczne dochody. Podlegają jednak one opodatkowaniu, a wynajmujący zobowiązany jest do opłaty podatku od przychodu do urzędu skarbowego.
Do niedawna wynajmujący mieszkanie mieli możliwość wyboru spośród dwóch form opodatkowania. Ustawa o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, czyli Polski Ład wprowadziła zmianę w zasadach opodatkowania najmu prywatnego. Do końca 2022 roku istnieje możliwość rozliczania najmu według skali podatkowej, jednakże tylko dla osób, które kontynuują wynajem mieszkania w stosunku do roku poprzedniego, lub za pomocą ryczałtu. Od 2023 r. jedynym sposobem opodatkowania przychodów z najmu prywatnego będzie ryczałt ewidencjonowany.
Ryczałt ewidencjonowany
Ryczałt ewidencjonowany jest jednym ze sposobów na opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego. Od stycznia 2023 r. stanie się wyłączną metodą na rozliczanie podatku. Od 2022r. nie trzeba go zgłaszać do urzędu skarbowego – wystarczy pierwsza wpłata lub złożenie zeznania PIT-28, jeśli pierwszy przychód został uzyskany w grudniu.
Podatek od wynajmu mieszkania w formie ryczałtu dotyczy zarówno przedsiębiorców, jak i osób prywatnych. Jego kwota wynosi:
- 8,5% w przypadku przychodów do 100 000 zł;
- 12,5% dla przychodów ponad 100 000 zł.
Za przychód z najmu podlegający opodatkowaniu uznaje się kwotę, którą najemca płaci za mieszkanie zgodnie z umową najmu. Nie są w niej uwzględnione opłaty takie jak czynsz do spółdzielni, opłata za wodę, prąd czy gaz, o ile wynajmujący opłaca je bezpośrednio. Ważne jest również, że przychód nie powstaje w momencie, gdy najemca zalega z opłaceniem ustalonej w umowie kwoty. W tej sytuacji nie ma obowiązku rozliczania podatku.
Podatek ryczałtowy można również pomniejszyć. Odliczyć można od niego:
- składki na ubezpieczenie społeczne,
- wpłacone darowizny,
- wpłaty na indywidualne konto zabezpieczenia emerytalnego,
- wydatki na internet,
- koszty rehabilitacji.
Od 1 stycznia 2022 roku od ryczałtu nie ma możliwości odliczenia składki zdrowotnej. Od ryczałtu ewidencjonowanego nie ma również możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu ponoszonych np. na remont.
Skala podatkowa
Osoby, które uzyskują dochód z tytułu najmu i rozliczają się na zasadach ogólnych mogą w 2022 roku rozliczyć podatek według skali podatkowej. W tym przypadku opodatkowaniu podlega wyłącznie dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania. Możliwe jest zatem odliczenie wydatków związanych np. z remontem. Skala podatkowa zakłada rozliczenie na tej samej zasadzie, co dochodów uzyskiwanych z innych źródeł np. z umowy o pracę. Możliwe jest również skorzystanie z ulg np. ulgi na dziecko, rehabilitacyjnej oraz odliczenie darowizn lub składek na ubezpieczenie społeczne.
Jaki podatek od wynajmu mieszkania – zmiany od 1 stycznia 2022 r.
Zmiany wprowadzone od dnia 1 stycznia 2022 r. zakładają, że przychody uzyskiwane z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, a także dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, które jednocześnie nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to w praktyce, że osoby, które uzyskiwały korzyści z wynajmu prywatnego począwszy od roku 2022 są zobowiązane do opłaty podatku ryczałtowego. Nie mają one możliwości wyboru, która forma opodatkowania będzie dla nich najkorzystniejsza. Jedynym przypadkiem, w którym możliwe jest rozliczanie według skali podatkowej jest kontynuacja wynajmu mieszkania w stosunku do poprzednich lat. Od 2023 r. wszystkich wynajmujących uzyskujących dochody z wynajmu nieruchomości będzie jednak obowiązywał ryczałt ewidencjonowany.
Formalności związane z opłatą podatku od wynajmu mieszkania
Ryczałt od najmu mieszkania nie musi zostać zgłoszony do urzędu skarbowego, o ile dotyczy on najmu prywatnego. Urząd skarbowy traktuje pierwszą wpłatę ryczałtu jako formę rozpoczęcia obowiązku podatkowego. Zapłacić podatek opłaca do 20. dnia każdego miesiąca następującego po miesiącu lub kwartale, w którym wykazano przychód.
Najem prywatny wiąże się z koniecznością opłaty podatku na mikrorachunek podatkowy, czyli indywidualny rachunek, poprzez który do urzędu skarbowego trafiają wpłaty z podatków. Jest on automatycznie generowany na podstawie numeru PESEL. Z kolei w przypadku ryczałtu dla działalności gospodarczej również konieczne jest uzyskanie mikrorachunku, który zawiera numer NIP. Numer mikrorachunku można uzyskać z urzędu skarbowego lub sprawdzić online za pomocą generatora mikrorachunku podatkowego dostępnego na stronie prowadzonej przez Ministerstwo Finansów.
Oprócz regularnych wpłat to urzędu skarbowego konieczne jest także wypełnienie rocznego zeznania podatkowego. W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych wybrać należy formularz PIT-36, zaś ryczał rozliczany jest na formularzu PIT-28.
