Najem okazjonalny jest formą dzierżawy nieruchomości, która zapewnia ochronę interesów właściciela na wypadek nierzetelności najemcy. Rozważasz wybór tej formy wynajmu mieszkania? Dowiedz się zatem, na czym polega najem okazjonalny, jakie są jego wady oraz zalety oraz jakich formalności należy dopełnić.
Najem okazjonalny – co to za sposób wynajmu?
Wynajem mieszkania wiąże się często z ryzykiem dla właściciela nieruchomości. Nie każdy lokator jest bowiem rzetelny – część osób nie dotrzymuje terminów płatności, nie przestrzega zasad społecznych lub niszczy znajdujące się w mieszkaniu mienie. Istnieje jednak skuteczny sposób na ochronę przed nieuczciwymi najemcami. Jest nim najem okazjonalny.
Definicję oraz zasady najmu okazjonalnego znaleźć można w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest osoba fizyczna. Najem musi trwać przez określony czas, jednak nie dłużej niż 10 lat. W najmie okazjonalnym obowiązuje również obowiązek przedłożenia przez najemcę zobowiązania do dobrowolnego oddania się eksmisji i opuszczenia lokalu w przypadku niewywiązywania się z zobowiązań zawartych w umowie oraz wskazania lokalu mieszkalnego, do którego w takim przypadku się przeniesie.
W odróżnieniu od zwykłego najmu, najem okazjonalny chroni interesy właściciela mieszkania. W sytuacji, gdy lokator nie dopełnia obowiązków, w tym nie płaci czynszu, umowa najmu okazjonalnego jest skutecznym narzędziem egzekwowania praw właściciela mieszkania.
Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego?
Przepisy prawne wskazują, że z najmu okazjonalnego skorzystać mogą wyłącznie właściciele lokalu mieszkalnego będącymi osobami fizycznymi i nie prowadzące działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali. Wynajmowany lokal musi być przeznaczony na cele mieszkaniowe. Nie można zatem zawrzeć umowy z przedsiębiorstwami. Co więcej najemcą może być również wyłącznie osoba fizyczna.
Najem okazjonalny – korzyści
Wielu właścicieli nieruchomości zastanawia się, czy najem okazjonalny się opłaca. Niewątpliwie korzyścią jest możliwość pozbycia się sprawiającego problemy i nieuczciwego najemcy bez konieczności znalezienia dla niego lokalu zastępczego. Najem okazjonalny wiąże się jednak ze znacznie większą ilością formalności.
Czy najem okazjonalny jest jednak korzystny dla najemców? W przypadku osób, które są rzetelne i przestrzegają obowiązków zawartych w umowie najmu okazjonalnego w zakresie płatności, jak najbardziej. Jeśli bowiem najemca sukcesywnie uiszcza opłaty za czynsz oraz inne wskazane w umowie należności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego tylko w określonych przez ustawodawcę okolicznościach. Tym samym najemca zyskuje poczucie bezpieczeństwa.
Najem okazjonalny – formalności
W przypadku najmu okazjonalnego konieczne jest podpisanie umowy najmu okazjonalnego w formie pisemnej na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. W przeciwnym przypadku umowa najmu okazjonalnego jest uważana za nieważną i traktowana jako tradycyjna umowa. Konieczne jest także zgłoszenie zdarzenia do Urzędy Skarbowego.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego
Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu dochodzi w formie pisemnej. Brak zachowania tej formy jest równoznaczny z nieważnością umowy. Umowa najmu okazjonalnego musi również zawierać załączniki, w tym:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia wynajmowanej nieruchomości we wskazanym terminie,
- oświadczenie najemcy z informacją, do którego lokalu przeprowadzi się po opuszczeniu wynajmowanego lokali,
- oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Na żądanie wynajmującego oświadczenie musi zostać opatrzone podpisem notarialnie poświadczonym.
W przypadku umowy najmu okazjonalnego i konieczności dołączenia określonych załączników pojawia się pytanie, czy można podpisać umowę najmu okazjonalnego bez wizyty u notariusza. Oświadczenie najemcy powinno mieć formę aktu notarialnego, a często również cała umowa najmu okazjonalnego spisywana jest u notariusza. Choć cała umowa nie musi być podpisana notarialnie, a jedynie załącznik do niej, to ważne jest, aby określała ona wszystkie istotne kwestie, w tym sposób korzystania z lokalu, sposób płatności, wysokość i zakres opłat, wysokość kaucji, a także metodę komunikacji między stronami. W formie załącznika warto również dodać protokół zdawczo-odbiorczy. Ze względu na wiele aspektów, jakie należy wziąć pod uwagę, skorzystanie z profesjonalnej pomocy notariusza wydaje się być dobrym pomysłem.
Najem okazjonalny a Urząd Skarbowy
Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać zgłoszona do Urzędu Skarbowego. Na dopełnienie tej formalności właściciel mieszkania ma 14 dni od dnia podpisania umowy.
Zgłaszając umowę najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego warto także dołączyć oświadczenie o wybranej formie opodatkowania (nie jest to jednak konieczne). Najem okazjonalny rozliczyć można na trzy sposoby:
- na zasadach ogólnych,
- w formie ryczałtu ewidencjonowanego,
- za pomocą podatku liniowego.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny obowiązuje przez wskazany w umowie czas. Nie może być ona jednak zawierana na dłużej niż 10 lat. Zakończeniu trwania umowy najmu następuje samoistnie w momencie upływu okresu, na jaki została zawarta.
Właściciel lokalu ma również prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego kresu wypowiedzenia w sytuacji, gdy:
- najemca, pomimo upomnień ze strony właściciela, użytkuje nieruchomość w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem,
- najemca zalega z opłatami przez trzy miesiące i został powiadomiony przez wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy,
- najemca wynajął lub oddał lokal do użytkowania osobom trzecim bez zgody wynajmującego.
Również najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego w określonych w przepisach prawa okolicznościach. Zaliczane są do nich sytuacje, gdy lokal posiada wady zagrażające życiu lub zdrowiu najemcy bądź jego domowników.
