Wynajmując mieszkanie konieczne jest rozliczenie podatku dochodowego. W przypadku najmu prywatnego można go rozliczyć wyłącznie za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a osoby rozliczające się dotąd według skali podatkowej mogą korzystać z tego formy do końca 2022 r. Sprawdź, jak rozliczyć podatek od najmu mieszkania oraz do kiedy należy złożyć PIT.
Rozliczanie podatku za wynajem mieszkania
Obowiązujące do końca 2021 roku przepisy podatkowe przyzwały właścicielom wyjmowanych mieszkań prawo do wyboru jednej z dwóch form opodatkowania, którymi były ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oraz rozliczenie na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej. Zmiany wprowadzone od 1 stycznia 2022 r. na mocy Polskiego Ładu zezwalają na wybór jedynie pierwszej formy rozliczenia. Wyjątek stanowią osoby, które do tej pory rozliczały się na zasadach ogólnych. Zachowują prawo do takiej formy rozliczania do końca 2022 r. Od 1 stycznia 2023 r. obowiązywać będzie jedynie możliwość rozliczania wynajmu mieszkania ryczałtem ewidencjonowanym.
Ryczał od przychodów ewidencjonowanych
Rozliczanie dochodów z wynajmu mieszkania za pomocą ryczałtu jest stosunkowo proste. Nie wymaga ono prowadzenia dokumentacji, zaś do obliczenia należnego podatku bierze się pod uwagę wyłącznie przychody uzyskane z najmu mieszkania, nie sumując ich z przychodami osiąganymi z innych źródeł np. ze stosunku pracy czy prowadzonej działalności gospodarczej. Przychody obejmują jedynie kwoty, które w rzeczywistości zyskuje się na najmie, odliczając opłaty dokonywane przez najemcę na np. czynsz pobierany przez administratora nieruchomości, a także opłaty za gaz, prąd czy wodę. Rozliczenie z urzędem skarbowym następuje poprzez dokonanie pierwszej wpłaty podatku dochodowego na mikrorachunek.
Wysokość ryczałtu jest uzależniona od kwoty osiąganego przychodu. W przypadku przychodów do 100 tys. zł rocznie stawka ryczałtu wynosi 8,5%, zaś powyżej tej kwoty – 12,5%. Podatek należy również rozliczyć na formularzu PIT-28, który do Urzędu Skarbowego należy złożyć do 30 kwietnia roku kalendarzowego następującego po roku uzyskania przychodów.
Ryczałt nie jest rozwiązaniem bez wad. Przede wszystkim w jego przypadku nie ma możliwości skorzystania z kwoty wolnej od podatku, a także odliczenia kosztów uzyskania przychodów. Oznacza to, że właściciele mieszkań, którzy rozliczają samodzielnie czynsz czy media będą mieli je zaliczone do wysokości przychodów. Z tej przyczyny warto w umowie zapisać konieczność opłacania określonych wydatków przez wynajmującego – nie zostaną one zaliczone do opodatkowanych przychodów.
Rozliczanie na zasadach ogólnych
Rozliczanie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej, jest nieco bardziej skomplikowane, ponieważ dochód jest sumowany z dochodami uzyskanymi z innych źródeł. Od osiągane przychodu odlicza się również koszty uzyskania przychodu. Opodatkowanie przychodów jest możliwe według skali podatkowej (17% lub 32%) lub podatkiem liniowym.
Według skali podatkowej rozliczenia mogą dokonywać zarówno osoby prywatne, jak i firmy założone w celu opodatkowania przychodów z najmu firmę. W 2022 r. kwotą wolną od podatku jest 30 00 zł, zaś próg dochodowy, po przekroczeniu którego płaci się stawkę podatkową 32% wynosi 120 000 zł. Zaletą opodatkowania przychodów według skali podatkowej jest możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodów to m.in. zakup wyposażenia np. mebli, wykończenie mieszkania, media oraz koszty ich podłączenia, koszt zawarcia umów najmu, wystawienia ogłoszeń czy podpisania umowy.
Opodatkowanie liniowe przysługuje firmom, które zajmują się wynajmem mieszkań. Stawka podatku jest stała i wynosi 19% niezależnie od osiąganych dochodów.
Jaki PIT za wynajem mieszkania?
W ciągu całego roku należy opłacać do urzędu skarbowego zaliczki na podatek dochodowy. Następnie dochody z wynajmu mieszkania należy rozliczyć wypełniając roczne zeznanie podatkowe na formularzu PIT-28 w przypadku ryczałtu lub PIT-36 w sytuacji rozliczenia na zasadach ogólnych. PIT wypełnia się za rok podatkowy w roku następnym.
PIT za wynajem mieszkania – do kiedy rozliczyć?
W przypadku wynajmu mieszkania konieczne jest regularne wpłacanie zaliczek na podatek dochodowy do urzędu skarbowego, a także wypełnienie w roku następnym zeznania rocznego. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za miniony rok rozliczany jest na druku PIT-28, który należy złożyć do 28 lutego. Z kolei PIT-36, który wypełniają osoby rozliczające się na zasadach ogólnych, należy złożyć do 30 kwietnia roku następnego.
Na jakie konto wpłacać podatek od wynajmu mieszkania?
Jeśli chcemy rozliczać najem prywatny konieczne jest przekazywanie na konto urzędu skarbowego zaliczek na podatek dochodowy. Pieniądze należy wpłacać na mikrorachunek, który jest generowany dla każdego podatnika w oparciu o numer PESEL (dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej) lub numer NIP (dla osób prowadzących działalność gospodarczą). Każdy może posiadać wyłącznie jedno konto. Istotne jest również, aby w bankowości elektronicznej odpowiednio określić typ formularza: PPE albo PIT 28 w przypadku ryczałtu, PIT 5 lub PIT 36 przy rozliczeniu wg skali podatkowej.
PIT-28
PIT-28 to formularz rocznego zeznania podatkowego, który obowiązuje w przypadku rozliczania podatku za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Dotyczy on trzech źródeł dochodu uzyskiwanych z:
- umowy najmu, dzierżawy, podnajmu, poddzierżawy lub innych podobnych umów, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej,
- pozarolniczej działalności gospodarczej,
- sprzedaży przetworzonych produktów roślinnych i zwierzęcych pochodzących z własnych upraw, hodowli lub chowu.
W przypadku wynajmu mieszkania konieczne jest wypełnienie pkt. 2 w części C: “Przychody podatnika objęte ryczałtem”. Pozostałe punkty dotyczą przedsiębiorców i nie obejmują najmu prywatnego.
Opodatkowanie przychodów z wynajmu mieszkania za pomocą ryczałtu oznacza brak możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu, jednakże możliwe jest skorzystanie z ulg określonych w przepisach ustawowych. Są to:
- ulgi mieszkaniowe na prawach nabytych np. ulga odsetkowa,
- ulga abolicyjna,
- ulga z tytułu wpłaty na IKZE,
- ulga termomodernizacyjna,
- ulga na Internet.
Możliwe jest także odliczenie darowizn przekazanych m.in. na cele pożytku publicznego, kultu religijnego czy przeciwdziałania COVID-19.
W przypadku PIT-28 nie jest możliwe wspólne rozliczanie z małżonkiem. Każda z osób osiągających przychody ze wspólnej własności, posiadania lub użytkowania rzeczy jest zobowiązania to złożenia osobnego druku PIT-28.
Dochód z wynajmu mieszkania a Nowy Ład
Obowiązujące przepisy podatkowe umożliwiają osobom rozliczającym się dotychczas na zasadach ogólnych kontynuowanie tej formy opodatkowania w 2022 roku. Od 1 stycznia 2023 r. jedyną dopuszczalną formą opodatkowania przychodów z najmu lub dzierżawy będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
