Sprzedając nieruchomość właściciel mieszkania, domu lub innego budynku bądź działki może podjąć współpracę z biurem nieruchomości. W tym celu konieczne jest podpisanie umowy z pośrednikiem obrotu nieruchomościami. Istnieją dwa rodzaje umów pośrednictwa – umowa na wyłączność oraz umowa otwarta. Umowy te różnią się pomiędzy sobą, dlatego przed podjęciem decyzji, na którą formę współpracy się zdecydować, warto dowiedzieć się, jakie wady i zalety ma umowa pośrednictwa na wyłączność.
Czym jest umowa pośrednictwa?
Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jako odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia bądź sprzedaży nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub jej części, a także innych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub jej części. Zadaniem pośrednika nieruchomości jest zatem skojarzenie stron – kupującego oraz sprzedającego nieruchomość.
W przypadku chęci nawiązania współpracy z pośrednikiem konieczne jest podpisanie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Możliwe jest wybranie umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności lub umowy otwartej.
Umowa na wyłączność a umowa otwarta – czym się różnią?
Chcąc podpisać umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mamy do wyboru dwie opcje. Pierwszą z nich jest umowa otwarta, która zakłada, że klient może zawrzeć nieograniczoną liczbę umów z biurami nieruchomości. Prowizję za sprzedaż otrzymuje ten pośrednik, który doprowadzi do zawarcia umowy sprzedaży, zaś pozostali nie uzyskują wynagrodzenia. Choć z pozoru wydaje się to bardziej interesującym rozwiązaniem, w rzeczywistości ze strony pośredników oznacza mniejsze zaangażowanie w przygotowanie i promocję oferty. Wiąże się ona bowiem z kosztami, a istnieje duże ryzyko, że za podjęte działania nie otrzymają wynagrodzenia. Pośrednik, który swoją pracę opiera na umowach otwartych jest bardziej zainteresowany poszukiwaniem ofert dla kupujących, niż poszukiwaniu chętnych na konkretną ofertę. To niewielka różnica, która jednak z punktu widzenia sprzedaży nieruchomości ma duże znaczenie.
Umowa pośrednictwa na wyłączność nadaje wyłączne prawo do pośredniczenia w sprzedaży nieruchomości pośrednikowi, z którym została zawarta. Ten rodzaj umowy sprawia, że pośrednik aktywnie poszukuje kupującego do danej nieruchomości, podejmując działania związane z promocją konkretnej oferty. Jego wysiłki mają bowiem bezpośrednie przełożenie na uzyskanie przez niego wynagrodzenie.
Umowa pośrednictwa na wyłączność – co to jest?
Definicja umowy na wyłączność nie została uwzględniona w przepisach prawnych, jednakże dotyczą jej dwa postanowienia Kodeksu cywilnego.
Art. 550 kc stanowi: „Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu.”
Z kolei w art. 761 kc wskazane zostało: „Jeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Dający zlecenie obowiązany jest w rozsądnym czasie zawiadomić agenta o zawarciu takiej umowy.”
Jak zatem widać umowa pośrednictwa na wyłączność gwarantuje pośrednikowi, z którym została zawarta, wyłączne prawo do pośredniczenia w sprzedaży nieruchomości. Sprzedający nie ma możliwości zawarcia umów z innymi pośrednikami.
Elementy umowy na wyłączność
Umowa pośrednictwa na wyłączność powinna zostać podpisana w formie pisemnej bądź elektronicznej, w przeciwnym wypadku zostanie uznana za nieważną w świetle prawa. Powinny w niej znaleźć się również inne elementy, takie jak:
- dane sprzedającego nieruchomość i pośrednika – imiona, nazwiska, adres zamieszkania/siedziby, PESEL,
- przedmiot umowy, czyli podstawowe dane nieruchomości – adres, metraż, liczba pokoi,
- cel umowy,
- zakres zobowiązania,
- okres obowiązywania umowy,
- wynagrodzenie pośrednika,
- klauzula wyłączności.
Umowa na wyłączność sprzedaży nieruchomości – zalety
Zawarcie umowy pośrednictwa na wyłączność przynosi obustronne korzyści, zarówno dla pośrednika, jak i sprzedającego. Wbrew pozorom nie ogranicza ona sprzedającego, a zapewnia znacznie większą szansę na dotarcie do grona klientów chętnych na zakup nieruchomości. Pośrednik pracujący podstawie umowy na wyłączność wkłada bowiem znacznie więcej wysiłku w przygotowanie i promocję oferty. Prowadzi działania marketingowe, zleca profesjonalne sesje fotograficzne nieruchomości, a także przeprowadza tzw. home staging. Wszystkie działania nakierowane są na przyciągnięcie uwagi i zainteresowania potencjalnych kupujących. Zaangażowanie pośrednika wynika z finansowego bezpieczeństwa, jakie daje mu umowa pośrednictwa na wyłączność.
Co można zyskać zawierając umowę pośrednictwa na wyłączność? Oto zalety tego rodzaju rozwiązania:
- Większe zaangażowanie pośrednika w powierzone mu zadania, do czego motywacją jest pewność uzyskania prowizji w momencie sprzedaży nieruchomości (w umowie otwartej pośrednik nie chce podejmować zbyt dużego wysiłku ani ponosić kosztów promocji oferty, bowiem nie ma pewności, czy jego działania zaowocują sprzedażą i czy konkurencja nie zgarnie jego wynagrodzenia).
- Nastawienie na wspólny cel pośrednika i sprzedającego sprawia, że możliwe jest uzyskanie wyższej ceny nieruchomości. W otwartej umowie pośrednictwa agenci nieruchomości mogą obniżać cenę tylko po to, aby klient kupił mieszkanie i prowizja trafiła do niego, a nie konkurencji. W przypadku umów otwartych lepiej zarobić cokolwiek niż nic. Niekoniecznie przekłada się to na ochronę interesów sprzedającego.
- Ogłoszenia przygotowane przez pośredników pracujących na umowach na wyłączność są znacznie bardzie profesjonalne i atrakcyjne. Ich przygotowanie zajmuje więcej czasu, a także często wymaga zasobów finansowych ponoszonych np. na sesje zdjęciowe wykonane przez fotografów. Takie ogłoszenia przyciągają jednak więcej potencjalnych kupców.
- Lepsza promocja ogłoszenia – pośrednik nieruchomości, który pracuje na wyłączność, przeznacza również środki na płatną reklamę danej oferty sprzedaży nieruchomości.
- Łatwiejszy kontakt z pośrednikiem oraz organizacja procesu sprzedażowego – sprzedający korzystając z usług pośrednika nieruchomości na wyłączność ma kontakt bezpośrednio z nim, ustalając wszystkie aspekty procesu sprzedażowego oraz organizując spotkania z potencjalnymi nabywcami. Z kolei w przypadku umowy otwartej sprzedający musi mieć kontakt z wieloma pośrednikami, co wprowadzać może dezorganizację procesu sprzedażowego i pochłaniać wiele czasu.
Umowa pośrednictwa na wyłączność – wady
Choć umowa na wyłączność ma wiele zalet, nie jest to rozwiązanie bez wad. Przede wszystkim jest ona zazwyczaj zawierana na czas określony, najczęściej 3-6 miesięcy. Jeśli w tym czasie sprzedający postanowi zerwać umowę, zostaje obciążony karą umowną. To jedna z najczęstszych przyczyn, które hamują właścicieli nieruchomości do podjęcia współpracy z agencją. Obawiają się oni o nienależyte wykonanie zadań przy jednoczesnym braku możliwości wypowiedzenia umowy.
Wadą umowy na wyłączność jest także ograniczenie możliwości samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez właścicieli. Konieczność zapłaty prowizji pośrednikowi w przypadku znalezienia nabywcy na własną rękę przez sprzedającego należy do klauzul niedozwolonych. Właśnie dlatego wielu pośredników ogranicza prawo do sprzedaży nieruchomości bez udziału pośrednika.
