Cesja umowy deweloperskiej to nieodłączny element zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Podpisanie umowy z deweloperem nie przenosi bowiem prawa własności i nie zastępuje zawartej w przyszłości umowy sprzedaży. W związku z tym konieczne jest także podpisanie cesji umowy deweloperskiej. Czym jest cesja umowy deweloperskiej, jaka jest jej forma i jakie są koszty jej podpisania? Wyjaśnienia znajdziesz w naszym artykule!
Cesja umowy deweloperskiej – co to takiego?
Cesja umowy deweloperskiej jest uregulowana prawnie. Art. 509 Kodeksu cywilnego stanowi, że „wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania”. Tego rodzaju przeniesienie wierzytelności określane jest również jako przelew wierzytelności lub cesja. Cesja praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej jest zatem przelewem wierzytelności, a podpisując ją kupujący nabywa prawo do nieruchomości, jednak nie posiada prawa własności.
Cesja umowy deweloperskiej umożliwia z deweloperowi, czyli cedentowi, egzekwowanie roszczeń od cesjonariusza w zakresie zapłaty za nabycie nieruchomości. Wśród jego obowiązków znajduje się jednak wybudowanie nieruchomości oraz oddanie jej do użytku i przeniesienie własności na cesjonariusza. Z kolei nabywca, czyli cesjonariusz, uzyskuje prawa i obowiązki pierwotnego nabywcy. Będzie miał on zatem prawo do przeniesienia prawa własności nieruchomości po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Cesja umowy deweloperskiej – forma i zapisy
Cesja prawa z umowy deweloperskiej jest uregulowana w Kodeksie cywilnym. Umowa cesji powinna zostać spisana pod rygorem nieważności. Art. 522 Kodeksu cywilnego wyraźnie wskazuje, że „umowa o przejęcie długu powinna być pod nieważnością zawarta na piśmie. To samo dotyczy zgody wierzyciela na przejęcie długu.” Cesję umowy deweloperskiej warto podpisać w formie aktu notarialnego, tak jak ma to miejsce w przypadku samej umowy deweloperskiej.
Podkreślić należy również, że cesja umowy deweloperskiej jest również umową wzajemną. Oznacza to, że obie jej strony są zarówno wierzycielami, jak i dłużnikami, a także posiadają zarówno prawa, jak i obowiązki. Cedent zobowiązuje się zrealizować nieruchomość i przenieść prawo własności nieruchomości na cesjonariusza, zaś cesjonariusz uiszczać opłaty zawarte w umowie deweloperskiej.
Podpisanie cesji umowy deweloperskiej wymaga zgody dewelopera na etapie budowy nieruchomości. Może ona zostać udzielona w formie pisemnego oświadczenia lub sformułowania dodatkowego paragrafu w cesji. Z tej przyczyny przed nabyciem nieruchomości warto dokładnie przeczytać umowę deweloperską i zapoznać się z jej zapisami. Zdarzają się sytuacje, w których umowa deweloperska zakazuje przeprowadzenia cesji. W umowie zawarte są również prawa i obowiązki obu stron umowy, w tym dotyczące terminu oddawania inwestycji, kar umownych, możliwości zmiany ceny lokalu, trybu oraz terminu płatności.
Koszty i opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej
W przypadku cesji umowy deweloperskiej na jej koszt wpływ ma wiele czynników. Przede wszystkim deweloper może obciążyć wszelkimi kosztami notarialnymi za podpisanie umowy cesji kupującego. Co więcej transakcja objęta jest podatkiem dochodowym od osób fizycznych, który może wynosić nawet 32%. Od samej cesji umowy deweloperskiej należy z kolei odprowadzić 23% podatek VAT.
