W związku z odziedziczeniem nieruchomości wiąże się konieczność załatwienia wielu istotnych formalności. Przede wszystkim niezbędne jest uregulowanie sytuacji prawnej – uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia lub stwierdzenia nabycia spadku, a także dokonanie zmian w księdze wieczystej nieruchomości oraz opłacanie odpowiedniego podatku. Sprawdź, komu przysługuje spadek w określonych okolicznościach oraz o jakie kwestie formalne powinno się zadbać.
Zasady dziedziczenia nieruchomości
Możliwość odziedziczenia nieruchomości ma każdy posiadający zdolność dziedziczenia zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Art. 927 wskazuje, że spadkobiercą nie może być osoba fizyczna, która w chwili otwarcia spadku nie żyje, ani osoba prawna w tym momencie nie istniejąca. Jedynym wyjątkiem jest dziecko poczęte przed otwarciem spadku, o ile urodzi się żywe.
Zgodnie z polskimi przepisami spadek można otrzymać w drodze dziedziczenia ustawowego bądź testamentowego. Art. 926 ust. 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że „powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.” Jeśli spadkodawca nie sporządził testamentu bądź żadna z osób, które zostały powołane nie chce lub nie może być spadkobiercą, następuje dziedziczenie ustawowe. Oznacza to, że dziedziczenie na podstawie testamentu ma pierwszeństwo przed ustawowym. Należy jednak wiedzieć, że w przypadku pominięcia spadkobierców ustawowych w testamencie mają oni prawo do tzw. zachowku.
Jeśli dziedziczenie odbywa się na podstawie testamentu spadek otrzymują osoby wskazane przez testatora. Może on wskazać konkretnie, który spadkobierca co dziedziczy, a w przypadku braku takiego wytypowania podział następuje w równych częściach. Jeśli testament nie został sporządzony przez spadkodawcę, dziedziczenie odbywa się na mocy ustawy.
Ustawowa kolejność dziedziczenia
W przypadku braku testamentu dziedziczenie odbywa się na podstawie ustawy. Kolejność dziedziczenia wygląda następująco:
- w pierwszej kolejności majątek spadkodawcy dziedziczą w równych częściach małżonek oraz dzieci zmarłego, jednak część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż 1/4 całości spadku;
- jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, jego udział przypada jego dzieciom w częściach równych;
- w sytuacji, gdy spadkodawca nie posiadał dzieci, prawo do dziedziczenia przysługuje jego małżonkowi oraz rodzicom;
- jeżeli spadkodawca nie miał małżonka, dziedziczą po nim w częściach równych rodzice;
- jeżeli jedno z rodziców spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, jego udział spadkowy przypada rodzeństwu spadkodawcy;
- Jeżeli którekolwiek z rodzeństwa spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku pozostawiając jednak dzieci, przypadający mu udział spadkowy przechodzi na jego zstępnych;
- w przypadku braku dzieci, małżonka, rodziców, rodzeństwa i dzieci tego rodzeństwa cały spadek przypada dziadkom spadkodawcy;
- jeżeli spadkodawca nie posiadał rodziny, która mogłaby po nim dziedziczyć, spadek przechodzi na rzecz gminy właściwej ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania zmarłego;
- jeżeli nie da się ustalić miejsca zamieszkania zmarłego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej bądź ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy znajdowało się poza granicą kraju, spadek przypada Skarbowi Państwa.
Poświadczenie dziedziczenia czy stwierdzenie nabycia spadku?
Niezależnie od tego, czy dziedziczenie następuje z mocy testamentu czy na mocy ustawy, konieczne jest potwierdzenie prawa do spadku. Oba rozwiązania posiadają taką samą moc prawną. Możliwe są dwa sposoby potwierdzenia dziedziczenia:
- stwierdzenie nabycia spadku przez sąd,
- akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza.
Stwierdzenie nabycia spadku przez sąd
W przypadku, gdy pomiędzy potencjalnymi spadkobiercami dochodzi do sporu o podział majątku lub gdy spadkobiercy są nieznani, niezbędne jest postępowanie sądowe. Sądowe stwierdzenie nabycia spadku następuje w drodze postępowania nieprocesowego, w czasie którego ustalani są spadkobiercy oraz wielkość udziałów im przypadających. W celu uzyskania dokumentu niezbędne jest złożenie stosownego wniosku w sądzie rejonowym właściwym dla ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego. We wniosku o sądowe stwierdzenia nabycia spadku powinny znaleźć się dane spadkodawcy, a także załączone dokumenty m.in. oryginalny odpis aktu zgonu spadkodawcy oraz odpisy aktów urodzenia bądź małżeństwa spadkobierców.
Po otrzymaniu wniosku w sprawie stwierdzenia nabycia spadku sąd zwraca się do potencjalnych spadkobierców o zgłoszenie do sądu w ciągu 6 miesięcy od przyjęcia zawiadomienia w celu złożenia oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku. W przypadku braku stawienia się w sądzie w wyznaczonym terminie sąd rozstrzyga sprawę bez uwzględnienia tej osoby.
W następnej kolejności sąd wyznacza termin rozprawy wzywając wszystkich potencjalnych spadkobierców zgłaszających się do spadku. W trakcie rozprawy sąd sprawdza, że spadkodawca sporządził testament, ustala, kim są spadkobiercy oraz jaka część spadku im przysługuje. Na tej podstawie wydawane jest postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, które jest podstawą do rozporządzania majątkiem otrzymanym w spadku.
Akt poświadczenia dziedziczenia
Drugim sposobem, znacznie szybszym i tańszym, jest akt poświadczenia dziedziczenia, który sporządzany jest notarialnie. W celu jest sporządzenia wszyscy spadkobiercy muszą być zgodni co do sposobu oraz zakresu dziedziczenia spadku. Niezbędne są również dokumenty takie jak akt zgonu spadkodawcy, akt urodzenia i akt małżeństwa potencjalnych spadkobierców, testament (w przypadku dziedziczenia testamentowego).
Dokument przygotowywany jest przez notariusza, a w jego treści wskazany jest szczegółowo krąg osób dziedziczących po zmarłym oraz udziały poszczególnych spadkobierców w masie spadku. Sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia to koszt 50 zł bez względu na wartość spadku oraz 100 zł za sporządzenie protokołu poprzedzającego wydanie aktu poświadczenia. Informacje o dziedziczeniu zamieszczane zostają w Rejestrze Aktów Poświadczenia Dziedziczenia prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną.
Dziedziczenie nieruchomości a wpis w księdze wieczystej
Zarówno uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia, jak i postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, nie są wyłącznymi czynnościami, jakie należy wykonać, aby nieruchomość była własnością spadkobiercy. Niezbędna jest także aktualizacja w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, gdzie zapisywane są wszelkie zmiany właściciela nieruchomości. Wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej sporządzany jest na dedykowanym formularzu „KW-wpis” i należy złożyć we właściwym sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych. Opłata za wniosek wynosi 200 zł.
Podatek od spadków i darowizn
Ważnym krokiem w zakresie dziedziczenia nieruchomości jest także zapłata niezbędnych podatków od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje w momencie uprawomocnienia się sądowego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku bądź zarejestrowania przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia. Wysokość podatku ustalana jest w oparciu o wartość nieruchomości z uwzględnieniem kwot wolnych od podatku.
W polskim ustawodawstwie wyróżniane są 3 grupy podatkowe, których dotyczy różna wysokość procentowa należnego podatku oraz kwot wolnych od podatku. Zwolnienia od podatku dotyczą najbliżej rodziny: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwa, ojczyma, macochy. Warunkiem jest jednak zgłodzenie nabycia spadku do odpowiedniego urzędu skarbowego.
Niezależnie od przynależności do grupy podatkowej spadek należy zgłosić spadek w przeciągu maksymalnie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza. Dokonuje się tego na formularzu SD-Z2. Z kolei na zapłatę podatku spadkobierca ma 14 dni od dnia doręczenia mu decyzji organu podatkowego, w którym ustalona jest wysokość należnego podatku.
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości
Nabywając nieruchomość w wyniku dziedziczenia mamy prawo do jej sprzedaży, jednakże pod pewnymi warunkami. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia powstaje obowiązek podatkowy. Spadkobierca sprzedający nieruchomość musi w tym przypadku zapłacić podatek dochodowy od wartości nieruchomości. Pięcioletni okres liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie bądź wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę (nie spadkobiercę).
Nie trzeba jednak płacić podatku dochodowego nawet w przypadku okresu krótszego niż wskazane 5 lat, jeśli dochody ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Za cele mieszkaniowe uznawane są nabycie budynku mieszkalnego lub udziału w takim budynku, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie oraz budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego.
