Zakup działki rolnej i przekształcenie jej w działkę budowlaną wymaga nieco zachodu i dopięcia różnych formalności, jednakże często rozwiązanie to wybierane jest ze względu na potencjalne oszczędności. Czy rzeczywiście nabycie gruntu rolnego i poniesienie kosztów związanych z przekształceniem działki rolnej na budowlaną jest bardziej opłacalne od zakupu terenu przeznaczanego pod zabudowę? Jakie koszty ponosi się wybierając takie rozwiązanie? Wyjaśniamy!
Czym się różni działka budowlana od działki rolnej?
Działka budowlana to teren przeznaczony na budowę budynku mieszkalnego – domu jednorodzinnego, budownictwa wielorodzinnego, osiedli, a także obiektów użyteczności publicznej. Jest ona odpowiednio przygotowana pod względem infrastruktury, a budowę domu bądź innej zabudowy o charakterze mieszkalnym można rozpocząć natychmiast po dopełnieniu niezbędnych formalności. Przeczytaj więcej na ten temat: Jak sprawdzić czy działka jest budowlana?
Działka rolna wraz zabudową i urządzeniami znajdującymi się na niej może być z kolei przeznaczona wyłącznie do produkcji rolnej i zwierzęcej oraz przetwórstwa rolno-spożywczego. Jeśli zatem chcemy przekształcić działkę rolną w budowlaną, trzeba najpierw pozbawić ją tego statusu. Nie jest to jednak proste zadanie i wymaga dopełnienia wielu formalności.
Dodatkowo, w odróżnieniu od działki budowlanej, którą może kupić każdy, grunty o charakterze rolnym o wielkości powyżej 1 ha mogą kupić wyłącznie osoby posiadające status rolnika indywidualnego. O możliwość zakupu działki rolnej powyżej 1 ha możemy wnioskować w Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa, z którego uzyskać musimy zgodę na zakup. Pierwszeństwo mają jednak rolnicy, zaś sprzedający jest zobowiązany do wykazania, że na zakup działki brakowało chętnych. Co więcej KOWR przysługuje prawo pierwokupu każdej działki rolnej, zatem zainteresowana osoba może nabyć ją dopiero w momencie, gdy KOWR z niej rezygnuje.
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – na czym polega?
Przekształcenie działki rolnej na budowlaną jest możliwe, jednak czasochłonne i dość kosztowe. Polega ono przede wszystkim na odrolnieniu gruntu i uznaniu działki za odpowiednią do budowy budynku mieszkalnego.
W jaki sposób dokonać przekształcenia działki rolnej na budowlaną? Pierwszym krokiem jest zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze i nieleśne, która znaleźć się musi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy, a kolejnym wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Proces ten nie jest prosty, a niekiedy wręcz niemożliwy do zrealizowania. Grunty rolne stanowią bowiem ważny element krajowej gospodarki. W celu ochrony rolnictwa przewidziano wiele ograniczeń, w tym również pierwszeństwo nabycia działek rolnych przez osoby zajmujące się zawodowo rolnictwem. Zabezpiecza to także przed wykupem gruntów rolnych i leśnych, w szczególności najlepszych jakościowo, przez deweloperów.
Czy każda działka rolna może być przekształcona w budowlaną?
Zapisy Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. wskazują, że nie każdą działkę rolną można przekształcić w działkę budowlaną. Znacznie łatwiejsze jest to w sytuacji, gdy grunty zaklasyfikowane są jako nieużytki lub grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (klasa IV, V, VI). W tym przypadku o przekształceniu działki rolnej na budowlaną decydują władze lokalne (władze miasta lub gminy). Odrolnienie gruntu lepszej klasy wymaga uzyskania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi, co jest znacznie bardziej skomplikowanym zadaniem.
Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną?
Koszt zakupu działki rolnej to wyłącznie jeden z wydatków, jaki ponosi się w przypadku planów wybudowania na jego terenie domu jednorodzinnego. Konieczne jest bowiem także poniesienie kosztów zmiany przeznaczenia gruntu. Kupujący opłacić musi za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Stawki dotyczące naliczania z tego tytułu kosztów zostały określone w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zależą one od klasy gruntów i wynoszą (za 1 ha przekształconego gruntu):
- 437 175 zł w przypadku gruntów klasy I,
- 378 885 zł w przypadku gruntów klasy II,
- 320 595 zł w przypadku gruntów klasy IIIa,
- 262 305 zł w przypadku gruntów klasy IIIb,
- 204 015 zł w przypadku gruntów klasy IVa,
- 145 725 zł w przypadku gruntów klasy IV b,
- 116 580 zł w przypadku gruntów klasy V,
- 87 435 zł w przypadku gruntów klasy VI.
Oprócz zapłaty jednorazowej należności za odrolnienie działki właściciel ma także obowiązek uiszczenia opłaty rocznej w wysokości 10% ogólnej należności, którą należy płacić przez okres 10 lat. Wyjątkiem jest sytuacja, w której wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej miało na celu przygotowanie działki pod budownictwo mieszkaniowe.
Dodatkowo za przekształcenie niektórych działek rolnych objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w działki budowlane gmina nalicza podatek. Opłata ta pobierana jest od właściciela działki z tytułu wzrostu jej wartości.
Podsumowując koszt zakupu działki rolnej i przekształcenie jej w działkę budowlaną wymaga nie tylko dopięcia wielu formalności, co pochłania mnóstwo czasu, lecz również niesie ze sobą spore koszty. Przed zakupem gruntu rolnego warto zatem dokładnie przemyśleć, czy jest to na pewno opłacalne rozwiązanie.
