Z pozoru proste zadanie, jakim jest zakup mieszkania, może wiązać się z wieloma dylematami i trudnościami. Decyzje dotyczą różnorodnych kwestii, a podczas zakupu nieruchomości konieczne jest dopełnienie wielu formalności. W celu ułatwienia procesu zakupowego przygotowaliśmy małe kompendium wiedzy o tym, jak kupić mieszkanie krok po kroku.
Zakup mieszkania krok po kroku
Myśląc o zakupie mieszkania musimy wziąć pod uwagę konieczność wykonania wielu czynności, podjęcia istotnych decyzji, wypełnienia niezbędnych formalności. Możliwości zakupu mieszkania jest bardzo wiele: można kupić różny metraż, w dowolnej lokalizacji, wybrać mieszkanie z rynku pierwotnego lub rynku wtórnego. W zakupie mieszkania można również skorzystać z pomocy pośredników nieruchomości, co znacząco ułatwia proces zakupowy, pozwala oszczędzić czas i dopasować ofertę do naszych potrzeb.
Kiedy najlepiej kupić mieszkanie?
Jeśli chcemy kupić mieszkanie to powinniśmy podjąć szereg licznych decyzji. W tym kontekście pada pytanie: kiedy kupić mieszkanie? Najczęściej nabycie nieruchomości wiąże się z różnymi życiowymi sytuacjami, takimi jak zawarcie małżeństwa, narodziny dziecka, chęć usamodzielnienia się od rodziców, wyjazd na studia lub do pracy do innej miejscowości. Rzadko kiedy zastanawiamy się nad ekonomicznym aspektem momentu nabycia nieruchomości. Tymczasem jest to bardzo ważne, aby wybrać odpowiedni czas na zakup mieszkania.
Nabycie nieruchomości nie jest zazwyczaj spontaniczną decyzją, a procesem, do którego przygotowania trwają tygodniami, miesiącami, a nawet latami. Konieczne jest bowiem zgromadzenie odpowiedniego kapitału umożliwiającego zakup mieszkania. Oprócz tego w wielu przypadkach niezbędne jest również otrzymanie kredytu lub dofinansowania na nieruchomość, a do tego potrzebna jest zdolność kredytowa, która wymaga spełnienia wielu przesłanek związanych ze stażem pracy, formą zatrudnienia czy wiekiem kredytobiorcy.
Idealny czas na zakup nieruchomości powiązany jest również z sytuacją na rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości nieustannie się zmienia. Choć mogłoby się wydawać, że ceny nieruchomości w Polsce sukcesywnie idą w górę, to zdarzają się okresy ich spadku – jest to najlepszy moment na zakup mieszkania w lepszej cenie. Z tej przyczyny warto śledzić sytuację na runku nieruchomości na bieżąco.
Choć czynnik ten może wydawać się niezbyt istotny, to w zakupie mieszkania znaczenie ma również pora roku. Wynika to z faktu, że w przypadku konieczności przeprowadzenia prac remontowych lub wykończeniowych, najlepszym okresem będą miesiące ciepłe. Z tej przyczyny dobrym momentem na zakup mieszkania, szczególnie z rynku wtórnego, będą miesiące pomiędzy marcem a wrześniem.
Mieszkanie nowe czy z rynku wtórnego?
Kluczowym pytaniem, jakie warto zadać sobie przed zakupem mieszkania dotyczy tego, czy mieszkanie kupić na rynku pierwotnym czy na rynku wtórnym. Rynek pierwotny to wszelkiego rodzaju inwestycje realizowane przez firmy deweloperskie. Są to mieszkania nowo powstające, świeżo wybudowane lub dopiero oddane do użytku. Z kolei rynek wtórny to wszystkie mieszkania, które są nabywane od ich poprzednich właścicieli.
Zarówno zakup mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego ma posiada wady i zalety. Zastanawiając się nad wyborem warto uwzględnić całkowite koszty poniesione w zawiązku z nabyciem nieruchomości, lokalizację nieruchomości, funkcjonalność mieszkania oraz czas oczekiwania na przeprowadzkę do nowego lokum.
Mieszkanie z rynku pierwotnego – zalety i wady
Zalety mieszkania z rynku pierwotnego to:
- Estetyczne, nowoczesne wzornictwo budownictwa,
- Możliwość urządzenia mieszkania od samego początku według własnego pomysłu i projektu,
- Niższe koszty transakcji (brak podatku od czynności cywilno-prawnych),
- Większa szansa na dopasowanie do potrzeb: parkingi podziemne, schowki na wózki i rowery, windy,
- Lepsza izolacja cieplna budynku.
Z kolei wady mieszkania z rynku pierwotnego mogą dotyczyć:
- Problemy jakościowe z nowo oddanymi budynkami,
- Niewystarczająca ilość miejsc parkingowych wokół inwestycji,
- Zbyt bliska budowa budynków obok siebie, powodująca brak poczucia prywatności oraz odpowiedniego naświetlenia słonecznego,
- Lokalizacja – oddalenie powstających osiedli od infrastruktury i komunikacji miejskiej.
Mieszkanie z rynku wtórnego – wady
Mieszkanie z rynku wtórnego oznacza zakup mieszkania od osoby prywatnej będącej jej właścicielem. Wśród wad zakupu nieruchomości z rynku wtórnego znajdują się:
- Remont – ogromnej większości przypadków zakup nieruchomości z rynku wtórnego oznacza konieczność przeprowadzenia remontu, który pozwoli dopasować mieszkanie do naszych potrzeb.
- Problemy ze sprzedającym – często zakup mieszkania oznacza utrudnioną komunikację i problemy stwarzane ze strony właściciela mieszkania.
- Konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi aż 2%.
- Wyższe koszty eksploatacji niż w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego (opłaty za fundusz remontowy, wyższe koszty ogrzewania, inwestycje w części wspólne).
- Często przestarzały wygląd wielu budynków,
- W wielu przypadkach brak odpowiedniej izolacji cieplnej, dźwiękowej oraz niedogodności w wyposażeniu budynków np. brak winy, brak pomieszczeń na wózki czy rowery.
Mieszkanie z rynku wtórnego – zalety
- Możliwość szybkiego wprowadzenia się – nie trzeba czekać na wybudowanie budynku, mieszkania często są gotowe do zamieszkania od zaraz,
- Możliwość pozostawienia całości lub części wyposażenia, dzięki czemu nie trzeba inwestować w sprzęt czy meble,
- Większy wybór lokalizacji nieruchomości,
- Lepsza infrastruktura i komunikacja miejska wokół nieruchomości,
- Dużo większe możliwości negocjowania ceny,
- Możliwość znalezienia atrakcyjnych ofert w bardzo korzystnych cenach.
Jak kupić mieszkanie – niezbędne formalności
Kupno mieszkania jest także ściśle związane z koniecznością dopełnienia szeregu formalności i wypełniania wielu dokumentów. Związane są one ze staraniami o kredyt hipoteczny, zawarciem umowy z deweloperem, sprawdzeniem sytuacji prawnej nabywanej nieruchomości, a także poświadczeniem notarialnym wykonania czynności cywilnoprawnej. Zatem jak kupić mieszkanie dopełniając wszelkich formalności?
Umowa przedwstępna kupna mieszkania
Pierwszym formalnym krokiem przy kupnie mieszkania jest podpisanie umowy przedwstępnej, którą należy zawrzeć jeszcze przed zgłodzeniem się do banku o kredyt. Jest ona niezbędna do jego ubiegania się o kredyt hipoteczny pozwalający sfinansować zakup mieszkania. Należy przy tym zaznaczyć, że w momencie, gdy bank uzna, że dany wnioskodawca nie posiada odpowiedniej zdolności kredytowej i udzieli negatywnej decyzji w tej sprawie, umowa jest anulowana bez ponoszenia konsekwencji.
W umowie przedwstępnej znaleźć się powinny informacje takie jak:
- data i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej,
- wskazanie stron umowy,
- przedmiot sprzedaży – dokładnie określony wraz z wypisem z księgi wieczystej,
- cena sprzedaży nieruchomości,
- termin zawarcia umowy ostatecznej,
- wskazanie wysokości zaliczki lub zadatku.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Nie jest również dopuszczalne zmienianie warunków zawartych w umowie przedwstępnej w umowie ostatecznej.
Zakup mieszkania – formalności związane z kredytem
Z zakupem mieszkania wiąże się również często konieczność ubiegania się o kredyt hipoteczny. Oczywiście możliwy jest zakup mieszkania za gotówkę, jednakże w wielu przypadkach oszczędności nie pozwalają na pokrycie całości ceny nieruchomości. W związku z tym nieodzowne jest wnioskowanie o kredyt hipoteczny przeznaczony na zakup mieszkania.
W celu uzyskania kredytu hipotecznego niezbędne jest dopełnienie formalności i dostarczenie do banku dokumentów takich jak:
- dokumenty osobiste potwierdzające tożsamość kredytobiorcy,
- dokumenty potwierdzające zdolność kredytową,
- wycena kupowanej nieruchomości, a niekiedy również wycena rzeczoznawcy,
- umowa przedwstępna kupna mieszkania z deweloperem lub osobą prywatną sprzedającą nieruchomość.
- dowód wniesienia wkładu własnego,
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
- pozwolenie na budowę i użytkowanie nieruchomości,
- wypis z KRS dewelopera,
- inne niezbędne, wymagane przez bank.
Co sprawdzić przed kupnem mieszkania?
Przed kupnem mieszkania warto sprawdzić kilka istotnych aspektów, dzięki którym zyskuje się pewność w zakresie jego stanu prawnego. Na co warto zwrócić uwagę przed nabyciem mieszkania?
- Deweloper – nabywając mieszkanie z rynku pierwotnego warto sprawdzić sytuację finansową dewelopera – czy nie zalega z opłatami pracowników, opłatami skarbowymi oraz czy posiada kapitał na budowę inwestycji. Tego rodzaju dane są ogólnodostępne i można je znaleźć w internecie. Warto również zapoznać się z dotychczasowymi realizacjami dewelopera oraz opiniami na ich temat korzystając np. z forów internetowych.
- Księga wieczysta – to podstawowy dokument, który należy sprawdzić w przypadku zakupu jakiejkolwiek nieruchomości. Posiada ona zapis o obecnym właścicielu gruntu i budynku, który na nim stoi. Tym samym zyskujemy pewność, że sprzedający posiada rzeczywiste prawo własności do danej nieruchomości. W księdze wieczystej znajduje się również informacja na temat hipoteki dla danej nieruchomości, którą trzeba będzie spłacić.
- Ubezpieczenie mieszkania – jest istotne szczególnie w przypadku nowych mieszkań, ponieważ zabezpiecza przed konsekwencjami niepoprawnie wykonanych prac budowlanych.
Potrzebujesz więcej informacji o tym, jak kupić mieszkanie? Chcesz przeprowadzić proces zakupowy w sprawny sposób: znaleźć atrakcyjną nieruchomość w wybranej przez Ciebie okolicy i potrzebujesz wsparcia w tym zakresie? Przeraża Cię ilość formalności, jakie trzeba dopełnić? Doskonałym rozwiązaniem jest skorzystanie z pośrednictwa nieruchomości, które znajduje się w naszej ofercie. Dowiedz się, dlaczego warto postawić na nasze usługi – skontaktuj się z nami!
