Działki rolne są często z reguły znacznie tańsze, a niekiedy również lepiej zlokalizowane niż działki budowlane, dlatego stanowią atrakcyjne nieruchomości dla nabywców. Przystosowanie działki rolnej do budowy domu lub innego budynku wiąże się jednak z koniecznością zmiany jej przeznaczenia i przekształcenia na działkę budowlaną. Jakich formalności należy w tym celu dopełnić? Podpowiadamy, jak odrolnić działkę krok po kroku!
Na czym polega odrolnienie działki?
Odrolnienie działki to zmiana jej przeznaczenia mająca na celu umożliwienie budowy domu lub innego budynku na jej terenie. Odrolnienie działki jest zatem formalnym uznaniem jej za odpowiednią do postawienia na jej terenie określonego budynku. Proces ten składa się z dwóch etapów:
- Zmiana przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
- Uzyskanie decyzji o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest dwuetapowym procesem, w którym najpierw konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne w MPZP lub warunkach zabudowy, a następnie niezbędne jest wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej. Jest to procedura dość skomplikowana i nie w każdym przypadku kończąca się powodzeniem. Grunty rolne są bowiem uznawane za istotny element krajowej gospodarki, dlatego w wielu przypadkach istnieją ustawowe ograniczenia dotyczące zarówno nabycia terenu przez osoby niebędące rolnikami, jak i możliwości przekształcenie działki rolnej w budowlaną. W ten sposób lepsze jakościowo grunty rolne są chronione przed wykupywaniem przez deweloperów, odrolnianiem i stawianiem na nich budynków.
Jak odrolnić działkę krok po kroku?
Zakup gruntu rolnego i przekształcenie działki rolnej w budowlaną nie jest łatwym procesem, choć w wielu sytuacjach bardzo opłacalnym. W pierwszej kolejności należy dokonać zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Pierwszym krokiem w odrolnieniu działki jest sprawdzenie, czy dany teren został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Informacje na ten temat uzyskać można w urzędzie gminy lub miasta. Jeśli działka została ujęta w MPZP jako obszar przeznaczony na produkcję rolną, niezbędne jest złożenie wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wyjątkiem są grunty rolne klas I-III, których zmiana przeznaczenia wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wniosek o wyłączenie tej klasy gruntów rolnych następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Przepisy prawne nie regulują kwestii formalnych dotyczących wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu. Formularz powinien jednak zawierać informacje takie jak dane właściciela działki, przedmiot, zakres i uzasadnienie wnioskowanej zmiany, a także opis terenu, którego dotyczy dokument. Ze względu na postulatywny charakter wniosku na jego rozpatrzenie gmina lub miasto nie mają określonego terminu. W jego przypadku nie stosuje się także przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.
Uzyskanie pozytywnego rozpatrzenia wniosku uruchamia procedurę zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to proces długotrwały, ponieważ jego przebieg wygląda tak samo jak uchwalanie planu zgodnie z art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to jedno z zadań własnych gminy lub miasta, a właściciele gruntów rolnych nie mają wpływu na ich realizację ani na czas ich wykonania.
Brak miejscowego planu zagospodarowania a odrolnienie działki
Drugą możliwą sytuacją jest brak objęcia działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji należy wystąpić o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ).
Wniosek o zmianę przeznaczenia działki należy złożyć do urzędu gminy lub miasta uiszczając przy tym stosowną opłatę. We wniosku o odrolnienie warto zawrzeć informacje takie jak dane wnioskodawcy oraz charakterystykę terenu i planowanej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawana jest przez burmistrza, wójta lub prezydenta miasta, jednak niezbędne jest spełnienie warunków określonych w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
- „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Po zmianie przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wydaniu decyzji o warunkach zabudowy niezbędny jest kolejny etap, który ma na celu wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. W tym celu należy złożyć stosowny wniosek w urzędzie powiatu. Odpowiedzialny za wydanie decyzji jest starosta.
Należy podkreślić, że wydanie decyzji o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i leśnej nie jest konieczny w przypadku gruntów klas IV, V i VI pochodzenia mineralnego, z wyjątkiem gruntów:
- pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
- pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
- pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
- parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
- rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
- pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
- zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
- torfowisk i oczek wodnych;
- pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
W przypadku braku konieczności wydania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej zgodę wyrazić może wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wiąże się z kosztem odrolnienia działki, który zależny jest od klasy i powierzchni terenu. Należności nie ma obowiązku regulować w przypadku gruntów wyłączanych na cele budownictwa mieszkaniowego o powierzchni:
- do 0,05 ha – w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
- do 0,02 ha – przypadające na lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.
Zmiana w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych od 2022 r. zwalnia również z obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych z tytuły wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej rolników i ich domowników, którzy chcą prowadzić działalność nierolniczą na gruntach rolnych, w szczególności na gruntach klasy I, II i III, przy wykorzystaniu zasobów gospodarstwa rolnego. Zwolnienie dotyczy gruntów tylko w przypadku budynku, którego powierzchnia nie przekracza 30% powierzchni całkowitej gruntu, jednak nie większej niż 0,05 ha.
