Umowa najmu mieszkania powinna zawierać określone elementy, w tym dane najemcy i wynajmującego oraz dotyczące przedmiotu najmu, czyli lokalu mieszkalnego, a także informacje określające podstawowe warunki umowy i jej wypowiedzenia. Jeśli ich zabraknie, mowa może zostać unieważniona ze względu na brak mocy prawnej. Co więcej dobrze sporządzona umowa najmu mieszkania jest podstawą do rozstrzygnięcia ewentualnych sporów. Z tej przyczyny warto ją dobrze przygotować. Zatem jakie zapisy warto umieścić w umowie najmu mieszkania?
Umowa najmu lokalu mieszkalnego – podstawowe elementy
Podstawowe kwestie związane z wynajmem lokalu mieszkalnego znaleźć można w przepisach prawnych. Umowa najmu mieszkania powinna zawierać trzy podstawowe informacje:
- dane osobowe obu stron – wynajmującego oraz najemcy,
- informacje o przedmiocie najmu,
- wszelkie warunki umowy (przede wszystkim czas trwania umowy, wysokość czynszu, terminy płatności, szczegóły z zakresu wypowiedzenia umowy).
W umowie zawrzeć można również inne informacje, a gdy nie zostaną określone, znaleźć je można w obowiązujących przepisach prawnych. Najem mieszkań jest regulowany przez ustawy takie jak: ustawa o ochronie praw lokatorów, ustawa o ochronie praw mieszkaniowych, ustawa o zasobie gminy oraz Kodeks cywilny. Zawarte są w nich zarówno prawa, jak i obowiązki obu stron umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Podpisując umowę najmu mieszkania należy zadbać, aby znalazły się w niej dane stron umowy, czyli wynajmującego oraz najemcy. Wskazać należy dane takie jak:
- imiona i nazwiska,
- numery PESEL,
- serie i numery dowodów osobistych,
- adresy zameldowania (jeśli istnieją),
- dane kontaktowe (numery telefonów, adresy e-mail – w zależności, na jakie dane i sposób kontaktu strony się zdecydują).
W umowie najmu mieszkania nie może także zabraknąć informacji dotyczących przedmiotu najmu. Powinien w niej zostać uwzględniony pełny opis lokalu mieszkalnego, w tym adres, powierzchnia, liczba pokoi, wyposażenie. Może zostać także określony stan techniczny lokalu, jak i lista mebli oraz sprzętu AGD i RTV, które będą stanowić zabezpieczenie dla wynajmującego w momencie zakończenia stosunku najmu.
Umowę najmu lokalu mieszkalnego warto rozpocząć także nagłówkiem dokumentu „Umowa najmu lokalu mieszkalnego”, a także wskazać datę i miejsce jej zawarcia.
Umowa najmu – czas trwania
Ważną kwestią, która powinna znaleźć się w umowie najmu mieszkania, jest informacja o czasie trwania umowy. Możliwe jest zawarcie umowy na czas określony z dokładnym wyznaczeniem terminu, w którym dobiega końca. Jeśli jednak umowa najmu mieszkania nie zawiera przedziału czasowego, z prawnego punktu widzenia będzie obowiązywała na czas nieokreślony.
Co jednak w sytuacji, gdy mija okres umowy najmu wskazany w umowie, a najemca dalej użytkuje nieruchomość, jednocześnie regularnie opłacając czynsz? Jeśli wynajmujący zgadza się na taki stan rzeczy, to przyjmuje się, że umowa trwa nadal, z tym że na czas nieokreślony.
Umowa najmu – wysokość czynszu i termin płatności
Umowa najmu mieszkania powinna także zawierać informacje o opłatach. Bardzo istotne jest podanie wszystkich kwot, wyjaśnienie za co są należne i wskazanie terminu ich uiszczania.
Opłata za wynajem lokalu mieszkalnego, choć jest zazwyczaj ustalana jako forma pieniężna, może być także świadczeniem usługowym lub przedmiotowym. Nie jest narzucona prawnie częstotliwość opłacania czynszu, choć zazwyczaj płatność regulowana jest raz na miesiąc.
Wysokość kwoty może obejmować zarówno całą kwotę przelewaną w całości na rachunek bankowy wynajmującego lub odrębną opłatę dla wynajmującego oraz na czynsz administracyjny. Może to być dowolnie ustalone przez wynajmującego w umowie najmu. Ważne jest jednak, aby wszystkie kwestie finansowe zostały jasno określone, aby nie stanowiły żadnych wątpliwości.
Na opłaty, jakie mogą zostać nałożone na najemcę składają się:
- opłata administracyjna,
- rachunki za media – gaz, prąd, wodę,
- ogrzewanie,
- wywóz śmieci,
- internet i telewizja kablowa.
Umowa najmu a warunki wypowiedzenia
Warto wskazać, że w przypadku umowy na czas określony nie ma możliwości jej zerwania, o ile w dokumencie nie zostaną wskazane okoliczności jej wcześniejszego rozwiązania. Inaczej jest w przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieokreślony. Właściciel nieruchomości ma jednak taką możliwość w sytuacji, gdy najemca:
- używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem,
- niszczy lokal lub znajdujące się w nim wyposażenie,
- niszczy urządzenie przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców budynku,
- swoim zachowaniem uniemożliwia sąsiadom spokojne korzystanie z ich mieszkań.
Należy jednak zaznaczyć, że wynajmujący zobowiązany jest do wysłania najemcy pisemnego upomnienia, a rozwiązanie umowy jest możliwe dopiero przy braku reakcji i niezaprzestaniu nagannych zachowań. Musi jednak wysłać pisemne wypowiedzenie do wynajmującego, najlepiej listem poleconym. Istotny jest także termin wypowiedzenia, który może zostać wyznaczony w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Jeśli nie zostanie określony, podstawę stanowi Kodeks Cywilny. Określa on, że w przypadku:
- gdy czynsz jest płacony w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc (np. raz na kwartał) termin wypowiedzenia umowy najmu mieszkania wynosi trzy miesiące,
- gdy czynsz płacony jest co miesiąc termin wypowiedzenia umowy najmu mieszkania wynosi 1 miesiąc kalendarzowy,
- gdy czynsz jest opłacany w odstępach krótszych niż miesiąc termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu wynosi trzy dni,
- gdy czynsz jest płatny codziennie okres wypowiedzenia umowy najmu to jeden dzień.
Umowa o wynajem mieszkania – dodatkowe zapisy
Umową najmu można także regulować inne kwestie. Może ona zawierać dodatkowe zapisy, które zostały wspólnie ustalone przez strony, które mogą dotyczyć np.:
- różnych zasad obowiązujących w lokalu np. zakaz palenia, przeprowadzania remontów,
- uiszczenia kaucji, czyli zwrotnego świadczenia zabezpieczającego wynajmującego na wypadek wyrządzenia szkód w mieszkaniu przez najemcę, które jest zwracane po upływie najmu (w przypadku braku szkód),
- podziału kosztów w razie usterek sprzętów lub wyposażenia lokalu.
W umowie najmu lokalu mieszkalnego nie mogą znaleźć się jednak żadne zapisy, które byłyby sprzeczne z normami prawnymi. Niedozwolone jest m.in. swobodne decydowanie o podwyżce czynszu. Prawo chroni zarówno interesy wynajmującego, jak i najemcy i w nim zawarte są wszelkie regulacje, które obowiązują, gdy nie zawiera ich umowa najmu mieszkania lub gdy nie jest ona zgodna z ich ustaleniami.
