Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca jest możliwe, jednak w niektórych przypadkach potrzebne jest uzyskanie odpowiedniego zezwolenia od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Kto musi się ubiegać o wydanie zezwolenia i w jaki sposób wypełnić kwestie formalne? A także jakie nieruchomości mogą nabyć cudzoziemcy? Odpowiedzi znajdziesz w naszym artykule!
Czy cudzoziemiec może nabyć nieruchomość w Polsce?
Przede wszystkim w celu ustalenia, czy obcokrajowiec może nabyć nieruchomość w Polsce, konieczne jest określenie statusu cudzoziemca. W myśl ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców za cudzoziemca uznaje się:
- osobę fizyczną nieposiadającą polskiego obywatelstwa,
- osobę prawną mającą siedzibę za granicą,
- spółkę nieposiadającą osobowości prawnej, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
- osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Polski, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.
W celu zakupu nieruchomości przez cudzoziemca konieczne jest uzyskanie odpowiedniego zezwolenia wydanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Dotyczy to jednak wyłącznie osób spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Zezwolenia na nabycie nieruchomości nie potrzebują obywatele krajów Unii Europejskiej, Islandii, Norwegii, Liechtensteinu oraz Szwajcarii. Nie jest ono również potrzebne w przypadku przedsiębiorców posiadających siedzibę na terytorium jednego z państw UE.
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca – jak otrzymać zezwolenie?
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga uzyskania zezwolenia ze strony Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, które udzielane jest na podstawie złożonego wniosku. Należy podkreślić, że w przypadku braku zezwolenia nabycie nieruchomości jest uznawane za bezwzględnie nieważne, zatem transakcja nie dochodzi do skutku.
Wniosek o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca złożyć można w urzędzie bądź w formie listownej. Muszą być w nim jednak udowodnione związki z Polską. Wskazać można przede wszystkim na:
- posiadanie polskiej narodowości lub pochodzenia,
- zawarcie związku małżeńskiego z osobami będącymi obywatelami polskimi,
- zezwolenie na pobyt czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), stały lub posiadanie statusu rezydenta długoterminowego UE,
- członkostwo zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
- prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
We wniosku o wydanie zezwolenia powinny znajdować się z kolei oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, oznaczenie nabywanej nieruchomości, oznaczenie zbywcy, określenie formy prawnej nabycia nieruchomości, a także informacja o celu i możliwości nabycia nieruchomości.
Cudzoziemiec ma prawdo do nabycia każdej nieruchomości związanej z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy – mieszkanie, dom, grunt budowlany, rolny i leśny. Powierzchnia nieruchomości nabytych nie może jednak przekraczać 0,5 ha w przypadku osoby prywatnej. W przypadku zakupu nieruchomości przeznaczonej do prowadzenia działalności gospodarczej powierzchnia może być większa, jednak konieczne jest udowodnienie rzeczywistej potrzeby posiadania takiego areału. Z kolei w przypadku nabycia działki rolnej niezbędne jest zadbanie o zgodność z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zakup nieruchomości przez obcokrajowca – kwestie formalne
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest możliwe po uzyskaniu zezwolenia. W tym celu konieczne jest złożenie wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości wraz z odpowiednią dokumentacją do niego dołączoną. Dokumenty, które należy dołożyć do wniosku to m.in.:
- kopia dokumentu potwierdzającego tożsamość,
- odpis z rejestru przedsiębiorców KRS (jeśli dotyczy),
- odpis z zagranicznego rejestru o wpisie do rejestru przedsiębiorców (jeśli dotyczy),
- odpis z księgi wieczystej,
- wypis z rejestru gruntów,
- wyrys z mapy ewidencyjnej,
- dokumenty stanowiące podstawę dokonania zmian oznakowania nieruchomości,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca,
- decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- decyzję o warunkach zabudowy,
- dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z RP,
- zaświadczenie o niezaleganiu składek ZUS,
- dowód uiszczenia opłaty skarbowej,
- dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.
Kiedy nie jest potrzebne zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca?
Nie w każdym przypadku nabywania nieruchomości przez cudzoziemca konieczne jest uzyskanie zezwolenia. Nie jest potrzebne składanie wniosku o pozwolenie w przypadku, gdy obcokrajowiec nabywa:
- samodzielny lokal mieszkalny składający się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (łazienka, kuchnia), który zapewnia odpowiednie warunki mieszkaniowe;
- lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – w celu zapewnienia nabywcy, właścicielowi nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego odpowiednich warunków mieszkaniowych;
- nieruchomość w przypadku zamieszkiwania w Polsce przez co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
- nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej w przypadku posiadania małżonka z polskim obywatelstwem i zamieszkiwania na terenie Polski przez co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
- nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat w przypadku uprawienia do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków);
- nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank), w sytuacji przejęcia nieruchomości na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.
Dodatkowe formalności w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie są także konieczne w przypadku, gdy nieruchomość nabywa spadkobierca od potencjalnego spadkodawcy, jednak po spełnieniu dwóch warunków:
- nieruchomość musi być dziedziczona na podstawie ustawy, a nie testamentu,
- zbywca nieruchomości musi być jej właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą.
Zezwolenia nie stosuje się do także nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Jeśli dziedziczenie odbywa się na podstawie testamentu, a cudzoziemiec nie uzyska zezwolenia na nabycie nieruchomości w przeciągu 2 lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy, nawet jeżeli były wyłączone od dziedziczenia na podstawie testamentu.
